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泰晤士小镇独栋l 看过都喜欢

发布日期:2021-06-20 11:39   来源:未知   阅读:

  这是上海婚纱照第一景点,这里的独栋别墅,风情到位了,难得一遇,而且,价格让人心动不已。

  松江新城板块,外环外,建筑面积:394.96㎡,建于2005年。评估价1817万,起拍折扣0.88。70年产权,带租约至2023年5月30日。

  房源处于松江新城的西部,是整个松江的高端住宅区域,而且是其中的别墅区,泰晤士小镇。往北面是整个松江大学城,往南面是松江老城范围。

  西北方向是佘山板块,既有半个亿的超大泳池独栋,也有五六百万的小别墅。正西面是小昆山镇,工业园为主,跟日常生活没什么关系,忽略不计。

  我们先来聊聊泰晤士小镇。这个小镇差不多是在徐匡迪主政上海时候规划的(建造的中后期,徐应该已经去中国工程院做院长了),那个年代是上海设计与工程领域的巅峰,但凡市级重点项目,3794com香港开码现。都做到设计领先、工程质量远超设计标准。天地良心,当时的商品房不管是设计、施工可都比现在好多了,那时候小区里有个湖,都不写在楼盘的名字里面。而如今这几年呢?8公里外有个不到100米高的小土坡,楼盘案名都要写成“有山”。

  泰晤士小镇是由松江新城建设公司牵头了几家开发商合作的,等于是以国资为主,按照以前学校的说法,这个算公办民助。当时请的设计公司是英国的阿特金斯,是真的舍得花钱,阿特金斯是欧洲最大的工程设计咨询公司,伦敦上市的。

  我们再看小镇最后呈现的成果,1平方公里,不算很大,但整体容积率只有0.5,也就是总建筑面积50万平方,但是绿化率达到了60%(上海绝大多数小区都是贴着35%最低标准走的),东面还有一个400亩的湖。

  就因为这个湖,上海五大新城从此规划上都要配一个湖。令人很尴尬的就是,松江作为第一个规划落实的新城,当时还能审批出0.5容积率的建设用地,后来的四大新城运气不好,那个时候,限墅令已经出台了,无法重新复制,虽然也都想尽办法挖出一个湖,一个比一个大,但是他们可配不到0.5容积率的土地和英国的阿特金斯了,政策不允许,腰包不给力。笔者为什么一直说松江新城是五大新城之首,不可撼动,就是这个道理。

  大家可不要轻视0.5的容积率,这其实是一个中等水平的别墅区,0.5容积率全部做成别墅,已经算是相当优秀了。更何况他还拿出了其中40%的建筑面积做了高等级公建配套,真的是硬生生配了一个欧洲小镇给这一个社区。总共的50万平方总建筑面积中,公共配套部分占了20万平方,包括了松江美术馆、天主教堂、包玉刚实验学校、大量的酒吧、西式餐厅以及松江中心医院下属的一个分部,还有很多的商业风情街之类的,线万平方。

  切莫小瞧泰晤士小镇在上海的稀缺性。笔者在前阵子推荐松江新城房源的时候,一直拿泰晤士小镇给大家做核心商业配套的,旁边沾光的人那么多,正主出现了,是不是应该重视一下?

  再来说这套房源本身,唯一弱点就是没有地下室,没办法,旁边400亩的湖,如果挖地下室过于潮湿,而且英式别墅本来就不流行地下室,人家那里地广人稀,不在乎向下要面积。保养的还不错,最重要的是他的评估价明显偏低。

  泰晤士小镇的联排均价应该在5万以上,中等尺度独栋打底在5.5万左右,实际上应该更高。由于众所周知的核定价挂牌问题,我们看到的价格真的只是最毛坯的挂牌价格,www.tm983.com保不定,我们还必须要绑定买几幅新锐画家唐白虎小姐和张大仟女士的画作呢。

  这套房源按照评估价算下来,单价只有4.5万,明显偏低的不是一点点,所以起拍折扣只有0.88,但是实际上突破评估价是天经地义的。虽然是带租约,但从目前来看,也就两年的时间,如果在拍卖阶段拿下巨大的差价,那么跟租客谈一谈提早退租也不是不行,或者租客不退租,我们可以先让设计公司去做别墅的装修设计方案,也是很花时间的,半年总要的,我们可以方案做好,租客租约一到直接开始施工。

  顺便提一嘴,由于泰晤士小镇风情绝佳,所以不仅是上海婚纱照的第一圣地,同时也是艺术展、文化节、音乐派对、西方文化活动、包括服装秀、品牌发布会的主要选择场地之一。文艺女青年们特别喜欢这个地方,包括各种新锐画家,所以这个70年产权住宅除了正常的居住之外,还有一个剑走偏锋打擦边球的功能就是出租给那些文艺女画家们或者做摄影馆,租金还真不低。

  整个上海成片区做到异国风情的只有两个,一个是松江的泰晤士小镇,英伦风格,另外一个是闵行浦东部分的浦江镇,在华侨城周围形成了一片意大利风情社区,但并不纯粹,密度有点过高了,现如今有了融创上海桃花源之后,就更加幺蛾子了,王中王主论坛!意大利风情里面掺了一个假苏州风格的小别墅群。

  第一,0.5容积率的风情街区,未来不可再复制,曾经也没有被复制,绝版仅此一个。

  第三,也是最重要的,评估价明显偏低。由于一个租约的问题,很多朋友会望而却步,但这是我们捡漏的最大机遇。这不是一套几百万的房子,有个租约很头疼,这是一套两千多万的房子,哪怕一个10%的折扣就是200万,足够劝退租客好几轮了。

  居住价值——反正自己住相当不错,也算是真正的英国小镇风情了,想要搞点小花样也可以自己开一个画室、工作室,也算是把那什么装到头了。

  这套房源在上海法拍房中,笔者是第一次看到,以前都是周边的楼盘沾光来的。这个小镇自己是0.5的超低密度,但是东南西北一圈全都是1.0以上的中等密度社区。整块大区域生活氛围非常浓厚。

  按照这个小镇在上海的口碑,笔者料想再次看到泰晤士小镇,不知道又要过几年了。大家把握机会吧,尤其是评估价明显偏低的情况下。

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