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降价潮初起龙头加速并购 房地产行业将迎来大洗牌

发布日期:2022-01-20 09:19   来源:未知   阅读:

  在全国房地产降价潮初现端倪之际,一些主业非房地产甚至主营房地产的上市公司大举出售地产项目,以期规避风险,但也有部分房地产龙头企业加快并购步伐,趁机提高市场占有率。房地产业似乎正迎来一波大范围洗牌。

  粤水电(002060)本周四公告称,拟以4750万元出售梅州市梅江区湾咀塘及梅州市侨新路湾咀塘的房产及土地使用权,以4600万元出售梅州市东门塘金融综合大楼。早些时候,弘业股份(600128)转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权,宏达股份(600331)转让成都宏达置成房地产开发有限公司93.1%的股权,金发科技(600143)出售长沙高鑫房地产公司75%股权,建发股份(600153)转让上海长进置业公司100%股权。

  然而,出售房地产项目的并非只有上述这些主营非地产业务的上市公司,有不少地产公司也在当前环境下急于转让旗下资产。以信达地产(600657)为例,作为信达资产管理公司唯一的地产运作平台,近日计划通过全资子公司上海立人资产管理有限公司出让8个房地产项目,单个项目价格在810万元至3010.52万元之间,合计转让价格约2.9亿元。

  据不完全统计,前10月在北京、上海、天津和重庆四地产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目数量超过600宗,而去年同期不足300宗。房企规模交易(交易股份超过10%,标的额超过1000万元)累计已达93宗,总交易额达300.8亿元,远超去年全年的84宗、165.25亿元的规模,预计全年交易额可能较去年翻一番。这与2008年前上市公司大举进军房地产时截然相反。

  销售不畅、价格下跌以及对房地产前景预期悲观等因素,被认为是这些上市公司出售地产项目的主要原因。三季报数据显示,沪深两市133家上市房企的平均资产负债率为63%,行业总负债首次突破万亿,其中7家负债率高于85%,15家高于80%,51家高于70%,80家高于均值。同时,133家公司的合计存货高达1.4万亿元,其中102家上市房企的存货均超过10亿元。

  与此同时,上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低,三季度末为1806.9亿元。按此计算,每家平均约持有现金13.79亿元,只够在一二线城市拿一块稍好的地。而有80家现金流为负值,也就是说,上市房企靠借钱维持生计的占了61%。因此,一些上市公司目前正在逐渐退出房地产业务,这预示着房地产企业的整合、并购趋势更加明显,部分主业非地产的上市公司和中小房企将逐渐“上岸”。

  SOHO中国董事长潘石屹近日表示,目前现金近200亿元人民币,正寻求好的收购机会。他还透露,该公司在上海已收购了180亿元人民币资产,未来还将继续。观察大城市繁华地段的房地产市场波动最小,因此该公司未来还将按照该原则进行投资和收购。

  无独有偶,万科在8-10月间收购16个新项目(总建筑面积560万平方米,总金额人民币170亿元)的消息也引发市场高度关注。万科中报显示,上半年已经投入近33亿元用于收购。事实上,四处并购对于2005年后的万科而言就像家常便饭。统计数据显示,2005年万科收购了13家公司;2006年,万科收购了22家公司;2007年,万科收购的公司高达27家;2008年、2009年也分别收购了18家、27公司。

  从全国范围内来看,据不完全统计,今年第一季度房企的并购案例达到32起,4月-5月期间,房企之间土地、项目及股权转让等拟并购和收购案例超过20宗,涉及万科地产、恒大地产、SOHO中国、奥园地产、嘉德置地、渝开发(000514)等房企。据悉,目前已有一些实力型房企开始成立专业的投资公司,伺机寻求一些可供并购的项目。

  某券商地产行业分析师表示,就目前而言,大房企并购小房企,无地、无持续开发能力的中小开发商更多地退出房地产行业是大势所趋,未来房地产行业的集中化程度和准入门槛肯定是越来越高,这是行业优化组合去粗存精的进步表现。

  数据显示,目前全国地产开发企业在2.5万-3万家,高峰时曾达5万多家。2010年中国第一名是万科,占有率只有3%左右,而美国第一名的占有率是5.9%;中国前五名加起来不超过8%,而美国是近20%。可以预计,在宏观调控政策趋于严厉,市场竞争不断加剧的双重背景下,并购整合已成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

  特别是,一些已提前完成全年销售业绩,手握大笔现金的房产巨头,有可能成为并购中的主要买家。以恒大地产为例,截至10月底,累计合约销售额778.7亿元,较去年同期增长89.2%,提前完成了全年700亿元的销售目标。万科截至三季度末,也持有现金339亿元。

  上述分析师认为,未来房地产行业必然要经过一个“大浪淘沙”的整合过程,能生存下来的房企可能有两类:一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企;另一种是具有很强产品或区域特色,在这些领域能力强,能以明显的差异化产品占据某个区域市场的中型房企。

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